Zástavba na mieste PKO sa začína odhaľovať / PKO replacement is revealed

K mimoriadne očakávaným bratislavským projektom nepochybne patrí pokračovanie River Parku, ktoré má vzniknú na mieste asanovaného Parku kultúry a oddychu (PKO), čo v minulosti vyvolalo mimoriadne kontroverzie. Prvá časť komplexu, rozdelená podľa jeho developerov - Cresco Group a J&T Real Estate - patriaca prvému z nich, sa už dostala na posudzovanie EIA. Predkladateľom je Woal, s.r.o., nástupca Henbury Development, teda firma typu SPV

Cresco Group tak bude developovať priestor zahŕňajúci niekdajšie námestie medzi jednotlivými blokmi PKO až po časť areálu, patriacu Výskumnému ústavu vodného hospodárstva (VÚVH), nazvaný CPR - A (Cresco Riverside - Bratislavské planetárium - River Park II), C developuje JTRE, B je budúce bratislavské planetárium. Na projektovanie časti CPR-A si developer povolal overených architektov zo štúdia Bogle Architects, ktorí navrhli štvor- až päťpodlažný objekt rovnobežný s tokom Dunaja, z ktorého vybiehajú štyri lichobežníkové bloky s maximálne deviatimi podlažiami, vytvárajúce zelené átriá nadväzujúce na nábrežnú promenádu. Objekt rovnobežný s riekou zároveň vytvorí bariéru od rušnej nábrežnej komunikácie, vďaka čomu budú átriá pôsobiť pokojnejším dojmom. Tieto však budú oproti promenáde vyvýšené približne o jeden meter, keďže budú určené primárne pre rezidentov projektu. Ten je totiž prevažne rezidenčný, pričom byty (a apartmány, keďže územný plán dovoľuje len tretinový podiel plochy bytov) sa budú v troch blokoch nachádzať už od prvého podlažia a do átrií budú orientované súkromné záhradky a terasy. V bloku najbližšie k námestiu pri planetáriu vznikne na prízemí občianska vybavenosť, tá bude aj na prízemí ostatných blokov v priestoroch orientovaných do Nábrežia arm. gen. Ludvíka Svobodu, z navrhovaných funkcií možno spomenúť malú gastroprevádzku a wellness. Architektonické a materiálové riešenie budov bude charakteristické vysokým podielom presklených plôch, plné steny budú mať kamenný obklad. Budovy by sa mali svojim výzorom postupne odľahčovať smerom k nábrežiu. Čo sa týka obytných jednotiek, tých by malo byť 295, z toho apartmánov je 174. Vďaka vytvoreniu apartmánov by malo byť možné znížiť počet parkovacích miest, ktorých je navrhnutých 661, umiestnené by mali byť všetky v podzemnej garáži, na povrchu parking nebude. Prístup je riešený cez rampu napojenú na nový odbočovací pruh, ktorý vznikne v rámci nábrežnej komunikácie. Začiatok realizácie projektu predpokladá Cresco Group v marci 2019, dokončenie o dva roky neskôr.

Projekt, tak ako je navrhnutý, predstavuje mimoriadne drsný zásah do budúceho výzoru nábrežia. Je len málo príkladov tak zreteľnej privatizácie priestoru, ako je návrh "CPR-A", kde sú potenciálne verejné priestory takmer v centre mesta nahradené súkromnými záhradkami, ironicky nazvanými "komunitné záhrady". Tak radikálne oddelenie verejného (a značne obmedzeného) a privátneho by nemalo byť pripustené, namiesto toho by bolo vhodné priestory átrií otvoriť a prízemné obytné jednotky nahradiť poloprivátnymi priestormi retailu. Ten má však len veľmi obmedzené možnosti pre rozvoj, lebo hoci je lokalita atraktívna, celkom v nej absentuje variabilita funkcií, ktorá by do územia pritiahla iných návštevníkov ako len obyvateľov a pár športovcov, v tomto prípade predovšetkým funkcií verejných a kultúrno-spoločenských (napríklad vo forme kultúrneho centra - ktoré sa kedysi navrhovalo - alebo knižnice). Navrhované planetárium je len veľmi chabá náhrada. Naše výhrady sa týkajú aj architektúry projektu - kým presklené budovy môžu byť zaujímavé, horšie už bude pôsobiť ich odskakovanie od jednotnej stavebnej čiary, ktorú takmer celá nábrežná zástavba od River Parku a pravdepodobne vrátane River Parku II naznačovala a rešpektovala. Neprekvapivé je dopravné riešenie, ktoré v duchu bratislavskej tradície počíta len s rozširovaním pruhov pre autá a chodci a cyklisti sú skôr trpení ako podporovaní. Podľa našich informácii, developer(i) odmietli aj spojenie zastávky autobusov MHD a električiek (tzv. prestup na hrane), projekt tak neprinesie ani minimálne zlepšenie vybavenosti verejnej dopravy. Vo výsledku tak ide o absolútnu maximalizáciu potenciálneho zisku, čo je však v tomto prípade a v danej podobne absolútne nevhodné. Je s podivom, že takto nedokonalý zámer vychádza zo spolupráce Cresco Group a Bogle Architects, keďže obidve spoločnosti potvrdili, že dokážu vytvárať aj relatívne kvalitné projekty. Zostáva už len veriť, že J&T Real Estate, ktoré podľa všetkého na svoju časť povolali svojich dvorných architektov zo štúdia GFI, nepríde s podobne zlým návrhom.

Stále však treba dodať, že obviniť len developerov by bolo krátkozraké. Oveľa väčší podiel viny leží na meste, ktoré sa samé vzdalo svojej úlohy pri tvorbe novej koncepcie bratislavského nábrežia a celé dlhé roky len neodborne reagovalo na rozličné vízie o budúcnosti územia bývalého PKO, na jednej strane prezentovanej súkromnými vlastníkmi, na strane druhej aktivistami. Mesto, ktoré malo byť mediátorom debát a dodávať im odbornú podporu a rámec, ako aj jasne naznačiť, aká má byť identita a budúcnosť kľúčového bratislavského priestoru, sa však vydávalo vždy len cestou hlúpych gest, ktorých výsledkom je súčasná situácia - kvôli tlaku aktivistov zaniklo PKO bez adekvátnej náhrady, keďže Bratislava sa so súkromnými vlastníkmi pustila do vopred prehratého súdneho sporu namiesto debaty o kompromisnom riešení, aby sa nakoniec vzdala svojich právomocí a dala voľnú ruku developerom, ktorí sú prirodzene motivovaní čo najväčším ziskom. Možná budúcnosť nábrežia je jasnou ukážkou toho, kam vedie populizmus a neodbornosť pri riadení mesta a politickom ovplyvňovaní jeho územného rozvoja.

Pohľad južný. Zdroj: Cresco Group / EIA
View from south. Source: Cresco Group / EIA

Pohľad severný. Zdroj: Cresco Group / EIA
View from north. Source: Cresco Group / EIA
Situácia. Zdroj: Cresco Group / EIA
Site plan. Source: Cresco Group / EIA
Situácia, zákres do ortofotomapy. Zdroj: Cresco Group / EIA
Site plan, ortophotomap. Source: Cresco Group / EIA

Mapa / Map:

________________________
A much-awaited project of the replacement of former PKO (Park of culture and leisure), a.k.a. the second stage of River Park starts revealing itself as the first details regarding one part of the future development appeared on the website of the Ministry of Environment. Project, officially called "CPR" (Cresco Riverside - Bratislavské Planetárium - River Park II) will be developed by two companies, Cresco Group and J&T Real Estate connected in a SPV company Woal, Ltd., revealed section (CPR-A) belongs to Cresco Group. Developer hired the proven Bogle Architects architecture office to design a set of buildings composed of four trapezoidal buildings with 8-9 floors connected by podium with 4-5 floors. Buildings will create atriums opened from Danube promenade, however, private for the residents of the complex as it will be mostly residential. In total, 295 homes should be created, definitely of higher standard. Retail will be located on the northern side of the podium oriented to the riverside road and on the ground floor of the building on the edge of the future square where also the Bratislava planetarium is planned. Parking will located exclusively in the underground with 661 parking spots. Start of construction is expected in 3/2019, project should be finished two years later. 

CPR-A will be a drastical intervention to the look of the riverside as there are not that many examples of such privatisation of potential public space as it is in this project. Private gardens in atriums where public squares could be located, together with homes on the ground floor instead of retail in such location close to the city center, are not appropiate, altough the retail is limited by the low amount of the potential customers. That could be changed by adding some new use (cultural or public) to the area and improving of the traffic connection via public transportation or bikeways and safe walkways, however, none of these solutions are going to happen (as the proposed planetarium is only a minor intervention). Yet, it would be unwise to blame only the developer(s) as it is the City of Bratislava which was not able to lead a normal discussion between the stakeholders. The city reacted in a populist way what eventually led to demolition of former PKO without appropiate replacement and city losing possibilites to intervene in the process of planning of the area.

(ag)
Zdieľať na Google Plus
    Blogger koemntár
    Facebook komentár

4 komentárov:

  1. Jebeloperi developati. Čo dodať.

    OdpovedaťOdstrániť
  2. "...kvôli tlaku aktivistov zaniklo PKO bez adekvátnej náhrady, keďže Bratislava sa so súkromnými vlastníkmi pustila do vopred prehratého súdneho sporu namiesto debaty o kompromisnom riešení, aby sa nakoniec vzdala svojich právomocí a dala voľnú ruku developerom..." - Uff, uff, to je take (slusne povedane) povrchne a diletantske konstatovanie, ze sa mi ani verit nechce, ze ho uverejnil portal tohto typu... :-(
    Iniciativa BRATISLAVA OTVORENE bola jedina, kto dlhodobo systematicky tlacil na mesto, aby sa uskutocnila seriozna diskusia, jednak s verejnostou, jednak s odbornikmi a odbornickami, s cielom stanovit hodnoty a priority vyuzitia tohto verejneho priestoru, ako aj vychodiska a limity pre jeho urbanisticke, dopravne a architektonicke riesenie v ramci riesenia dunajskeho nabrezia (az po koncovku v podobe uzemneho planu zony). Cize roky sme ziadali presne to, co vo vete pred uvedenou citaciou pozaduje aj autor/ka tohto clanku.
    Len vdaka nasmu dlhodobemu tlaku a spolupraci s nami mesto zorganizovalo diskusny "okruhly stol" so zastupenim odbornikov/cok a verejnosti (marec 2009), odborny workshop (jun 2011), deliberacne forum/fokusovu skupinu (jun 2011) a verejnu diskusiu v priebehu r. 2011. T. j. naprostu vacsinu participacnych diskusnych aktivit v kauze PKO zo strany mesta (ak nie vsetky). Ako jedini sme taktiez neustale predkladali navrhy na jednotlive kroky aj postup riesenia celej kauzy vratane odbornych odporucani, ale napr. aj jediny (ideovy) architektonicky navrh na zachovanie PKO ako kulturno-spolocenskeho priestoru. Atd. atd. - viď napr. na http://www.pko.estranky.sk/clanky/nazory-odbornikov-na-pko/pko-hodnoty_-vychodiska_-riesenia.html, http://www.pko.estranky.sk/clanky/nazory-odbornikov-na-pko/prispevky-z-workshopu-k-pko-z-3_6_2011-.html, http://www.pko.estranky.sk/clanky/tlacove-spravy-a-stanoviska/ts-pko_-exkluzivne-uzemie-silneho-verejneho-zaujmu_.html a v dalsich vystupoch na http://www.pko.estranky.sk/, ale aj na webe magistratu a v dobovych mediach (bolo toho plno). Ak si niekto mysli, ze sme pre seriozne riesenie PKO mohli urobit viac, nez sme tych x rokov robili, tak nech to povie konkretne a so znalostou veci. Pisat blbosti dokaze kazdy...
    Mestska samosprava nie je nesvojpravne chudatko, ktore nic nemoze robit a moze len trpne podliehat roznym tlakom. A propos, fyi, mesto (minimalne v osobe dvoch - a mozno aj vsetkych troch - primatorov) pritom stale komunikovalo s developermi o (kompromisnom?) rieseni, takze aj v tomto je clanok mimo ramec reality. A to, ze popri tom nevyuzilo vsetky moznosti na efektivnejsie vedenie sudneho sporu (a nebolo ich malo), ktory vobec nebol od zaciatku taky strateny, ako sa tu navodzuje - to je uz na inu, informovanejsiu a podrobnejsiu debatu...
    Kto je teda pricinou toho, ze sa mesto "vydávalo vždy len cestou hlúpych gest" a "nakoniec sa vzdalo svojich právomocí a dalo voľnú ruku developerom"? Hádam len nie aktivni ludia, ktori chceli PKO zachranit pre kulturu a oddych sirokej verejnosti, v sulade s verejnym zaujmom v exkluzivnom nabreznom priestore? A ktori to (vyuzijuc svoje obcianske prava v demokratickej spolocnosti) dali primeranym sposobom najavo?

    Ľubica Trubíniová, iniciatíva BRATISLAVA OTVORENE

    OdpovedaťOdstrániť
  3. Pani Trubiniova,
    bohuzial sa mestska samosprava ako nesvojpravne chudatko zachovala, kedze:
    A) nemali zaujem na zachovani kulturno-spolocenskeho vyuzita lokality,
    B) odpredali pozemky a naivne cakali, ze sukromna firma prevezme prevadzku PKO v danom stave bez zmluvneho podchytenia,
    C) nechali neraz uplynut terminy, ked by sa este dalo konat a svojou poloaktivitou to doviedli do aktualneho stavu - t.j. ze developer si robi co chce. Pravdepodobne sa obcas trochu zobudili len tlakmi zvonka, za to vam a iniciative patri vdaka.
    Tuto neschopnost clanok bohuzial vystihol uplne brilantne.

    OdpovedaťOdstrániť
  4. Mozno vnimame rozdielne ten termin "nesvojpravne chudatko" :-) To, co ste napisali, sedi. Akurat ze ja to povazujem za totalnu neschopnost samospravy (a mozem sa dohadovat, ci aj nie cielenu a vobec nie naivnu - co by uz bolo korupciou) konat tak, ako by mala v prospech verejnosti a verejneho zaujmu. Takze podla mna to vobec nebola situacia, kedy samosprava nemohla nic robit a bola iba obetou nestastnych a neprajnych okolnosti a nebodaj dravych investorov (samozrejme, dravci to su, ale to uz je ina kapitola). A v tomto vyzname som obrazne pouzila aj ten termin. Ak to mam napisat priamo a obdobne metaforicky, z mojho pohladu sa samosprava (cela, teda nielen magistrat s primatormi, ale aj mestske zastupitelstva) zachovala ako totalny luzer - neschopak, ignorant a podla vsetkeho aj skorumpovanec. Ziadne chudatko, ktore nevie, co robi - az taki chudacikovia tam nikdy neposobili. Vzhladom na dosledky, ktore vsetci uz roky znasame a este budeme dlhodobo znasat, velmi, velmi smutne :-(

    OdpovedaťOdstrániť